Keine höhere Grundsteuer für Büdingen?

Wenn der Technische und Umweltausschuss am Donnerstag tagt, geht es um ein Thema, das durchaus für ein wenig Aufregung sorgte: Die – auf den ersten Blick – erstaunlich niedrige Grundsteuer für das Büdingen-Areal.

Warum eigentlich, so fragte sich (nicht nur) die FGL, ist für das ausgedehnte Parkgelände des Herrn Buff so wenig Grundsteuer fällig, verglichen mit den umliegenden Liegenschaften etwa auf der anderen Straßenseite an der Glärnischstraße? Ist hier die Stadtverwaltung einem ihr genehmen Investor in vorauseilendem Gehorsam mit einem kräftigen Steuernachlass entgegengekommen oder gar -gekrochen?

Wohl getrieben von diesem Unbehagen beantragte die FGL-Fraktion im Gemeinderat nichts weniger als eine Neubewertung des für die Grundsteuer maßgeblichen Bodenrichtwertes des Buff Medical Resorts auf seinem ca. 200×200 Meter großen Büdingen-Areal – wobei sie mit „Neubewertung“ natürlich „Höherbewertung“ gemeint haben dürfte.

Zahlt das Medical Resort zu wenig?

Bei einem Blick in das Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg Boris-BW ergeben sich tatsächlich auf den ersten Blick erhebliche Differenzen: Grundstücke an der „gemischten Baufläche“ Conrad-Gröber-Straße (der künftigen Josef-Picard-Straße) werden mit 3260 Euro pro Quadratmeter bewertet. Die Prachtbauten der „Wohnbaufläche“ eingangs der Seestraße (ehemals Adolf Hitler-Ufer) sind dort mit 3680 Euro verzeichnet, und an der „Wohnbaufläche“ Glärnischstraße liegt der Bodenrichtwert bei 3440 Euro. Herrn Buffs Areal hingegen ist dort als „Sonderbaufläche“ mit auf den ersten Blick läppischen 450 Euro bewertet. (Zum Vergleich: Im Bereich der „gemischten Baufläche“ vom Karstadt bis zur Marktstätte liegt er etwa bei 7450 Euro, für die „gewerbliche Baufläche“ draußen am Mühlenweg bei 105 Euro.)

Angesichts dieser Unterschiede ist nach Meinung der FGL „aufgrund der nun entstandenen massiven Bebauung und deutlichen Nutzungsänderung des Grundstücks […] eine Neubewertung zwingend erforderlich“.

Das klingt logisch, aber … wie Blut ein ganz besonderer Saft ist, ist der Bodenrichtwert ein Wert der etwas anderen Art.

Ein Ausschuss ermittelt

Wie aber kommen diese Werte zustande?

Der Bodenrichtwert wird von einem „ehrenamtlichen und unabhängigen“ (so die Stadt) Gutachterausschuss ermittelt.

In den Erläuterungen in Boris-BW heißt es: „Der Bodenrichtwert (siehe § 196 Baugesetzbuch – BauGB) ist ein vorwiegend aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. […] In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs.1 BauGB).“

Als wichtiges Bewertungskriterium zieht der Gutachterausschuss „sämtliche Kaufverträge über Immobilienverkäufe innerhalb des Gemeindegebietes“ heran. Diese unterliegen natürlich dem Datenschutz, man muss dem Ausschuss in dieser Hinsicht also einfach Glauben schenken.

Die Stadtverwaltung ihrerseits ergänzt in ihrer ablehnenden Stellungnahme zum Antrag der FGL, dass der Bodenrichtwert „nicht nur durch die Lagemerkmale, sondern insbesondere auch durch die Merkmale ‚Was darf gebaut werden‘ und ‚Wie verdichtet darf gebaut werden‘ definiert“ wird. Eine Wohnbaufläche hat also einen anderen Richtwert als eine Sonderbaufläche oder ein Gewerbegrundstück.

Bebauung zählt nicht

Es geht beim Bodenrichtwert demnach auch darum, was man mit einem Grundstück alles anstellen dürfte, und auf dem Büdingen-Areal ist eine (man darf vermuten: höchst profitable) Wohnbebauung laut Stadt ausdrücklich nicht zulässig. Da sich die Bodenrichtwerte an den möglichen – und nicht den tatsächlichen – Nutzungen für unbebauten Grund orientieren, hat sich richtwertmäßig am Wert für dieses Areal durch die luxuriöse Bebauung also gar nichts geändert.

Vergleicht man die aktuellen Bodenrichtwerte 2024 mit jenen von 2020, hat sich die Relation zwischen dem Büdingen-Areal und seiner Nachbarschaft in der Tat nicht verschoben. Damals hatte Büdingen einen Richtwert von 410 Euro, und die Glärnischstraße schlug mit 3130 Euro zu Buche.

Die Konstanzer*innen mögen das gerecht finden oder auch nicht: Bei der Grundsteuer für Büdingen und Umgebung bleibt wohl alles wie gehabt.

Text: O. Pugliese, Bild: Harald Borges; Quelle: Beschlussvorlage ö – 2025-0514/1